המרכז למורשת הבדואים ברהט בע"מ נ' טללי הנגב בע"מ ואח' - פסקדין

פסק דין

תביעות הדדיות בין הצדדים, שעניינן הסכם קומבינציה מיום 22.12.99 שנכרת בין התובעת, שהיא הנתבעת שכנגד, (להלן- "המרכז" או "מרכז המורשת") לבין הנתבעת 1, שהיא התובעת שכנגד (להלן- "החברה" או "טללי הנגב").

כל צד טוען כי הצד שכנגד הפר את ההסכם, בדרכים שונות , ותובע בשל כך פיצויים.

מרכז המורשת טוען כי הנתבע 2, מנהלה של החברה, והרוח החיה שמאחוריה, חב אישית כלפי המרכז, וממילא גם בסכומי פיצוי שיפסקו לזכותו, בין מכוח התחייבויות אישיות, שנטל על עצמו, ובין מכוח דיני הרמת המסך וזיהויו עם התאגיד שבשליטתו.

על מנת שלא לסרבל פס"ד זה, ולהגיע להכרעה מהירה וברורה בפלוגתאות הליבה שנותרו, לא אפרט את גלגוליו הדיוניים הסבוכים של ההליך, באשר שוב איננו נצרכים לכך, לרבות במישור זיקת ההליך לבנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ והסדרת העניינים הנוגעים אליו, הממשק אל מול מנהל מקרקעי ישראל, בשלבים מסוימים, וכן הליכי הביניים השונים שהתקיימו ובכללם תיקון כתבי הטענות ועוד.

גרעין הסכם הקומבינציה הוא בכך שהמרכז, בעלים של זכויות חכירה במקרקעין בישוב רהט, תעניק לטללי הנגב את האפשרות לבנות על המקרקעין מבנה מסחרי בשטח של 4,400 מ"ר כאשר הזכויות במבנה יתחלקו על פי יחס של 84.7% לטללי הנגב ו 15.3% יוותרו בידי מרכז המורשת. הוסכם, כי אם תאושר בניית שטח שמעבר לאמור, אף ממנו יופרשו למרכז 15.3% נטו. על פי ההסכם – המרכז היה זכאי, לאחר סיום הבניה, לזכויות על 655 מ"ר נטו, וכן חלק יחסי ברכוש המשותף, אשר ייבנו על פי תוכניות ומפרטים שתערוך טללי הנגב. כמו כן היה על טללי הנגב לשלם סכום של 500,000 ₪ לבנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, לסילוק חובו של המרכז לבנק האמור.

סעיפים נוספים בהסכם, כמו זה המתייחס לנשיאה בהיטל ההשבחה, באם יחול, יאוזכרו בהמשך ככל שיהיו רלוונטיים להכרעה במחלוקות.

אף שכל צד מטיח כלפי משנהו שלל הפרות נטענות של ההסכם, לאורך שנים, ומציג עילות תביעה מגוונות, ניתן למקד את ההפרות שבגינן גורס כל צד לקיום עילת תביעה לזכותו, על פי הסעדים, וראשי הפיצוי, שבסופו של יום עתרו להם.

המרכז, לצד תביעה למתן צו עשה, לרישום הזכויות המגיעות לו בנכס, על שמו (עניין שבא על פתרונו במהלך ההתדיינות, ולאחר הגשת התובענה), משתית תביעתו הכספית על הפרה נטענת של החובה להשלים בניית הנכס, ליתר דיוק במישור החלוקה הפנימית של המבנה, כאשר המרכז נאלץ להשלים זאת באמצעיו הוא. עלות השלמת מרבית הבינוי היתה בסכום כולל של 241,079 ₪ ונטען כי נגרמו נזקים והוצאות נלווים בסכום 45,000 ₪. חלק מסוים, בהיקף 100 מ"ר לא בוצע כלל, גם לא על ידי המרכז, ועל כן הוא תובע לחייב את טללי הנגב בעלות ההשלמה הנדרשת בסכום של 43,437 ₪.

מאחר שהיה על החברה להשלים הבניה תוך 24 חודשים מיום שבא כוחה, עו"ד בלפור קיוויתי יקבל לידיו ייפוי כוח להעברת הזכויות במקרקעין ולפי חישובי המרכז תאריך היעד היה צריך להיות לא יאוחר מנובמבר 2003, ובפועל המבנה הושלם, כאמור לאחר שהמרכז ביצע את החלוקה הפנימית בעצמו רק ביוני 2005, שאז החל להשכיר לצדדים שלישיים את השטח

שבבעלותו, דורש הוא פיצוי על דמי השכירות האבודים, לתקופה שמחודש דצמבר 2003 ועד לחודש יוני 2005 – סכום של 313,614 ₪.

בקליפת אגוז – תביעת מרכז המורשת היא בשל אי השלמת הבניה על פי ההסכם במועדה ובגין עלויות ההשלמה ואובדן דמי שכירות למשך העיכוב שנוצר.

כאן המקום לציין שבסיכומי המרכז, לאחר המשפט הממושך שהתנהל, נטען, לראשונה, כי יש לחייב את טללי הנגב גם בסכום הפיצוי החוזי המוסכם מראש, סכום של 100,000$ וזאת בשל ההפרה היסודית באי רישום הנכס על שם המרכז והותרתו משועבד עד שנת 2008, בגין החוב לבנק מרכנתיל דיסקונט. משטללי הנגב לא התייחסה בסיכומיה לדרישה המאוחרת הזו, ביקשתי התייחסות הצדדים, לאחר הגשת הסיכומים, בזיקה לשאלה האם מדובר בשינוי חזית מוסכם, במפורש או מכללא, ובפלוגתא שיש לפסוק בה, בהליך הנוכחי, אף שלא בא זכרה בכתבי הטענות, קודם לכן, ורק אז "נזכרה" טללי הנגב למחות נמרצות כנגד הוספת עילה וראש פיצוי כאמור. לאחר עיון בתגובות שהוגשו, במישור זה, באתי למסקנה כי אין להתיר למרכז להישמע בטענה מאוחרת זו, הגם מחדלה של טללי הנגב להיזעק כנגד זאת בזמן אמת. סבורני, כי אין מדובר בשינוי חזית מוסכם, ולו מכללא, אלא בחוסר ערנות מצידה, וכי צודקת היא בהטעימה כי עילה מעין זו מזקיקה הנחת תשתית עובדתית, לרבות זכותה של הנתבעת לטעון לנסיבות של הפחתת גובה הפיצוי, לפי ההסדר שבסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), וכזאת לא נעשה, אף לא הייתה בידה הזדמנות נאותה להשיב ולהתגונן מפני טענה זו, בשעתו.

משמע – תביעת המרכז נותרת כפי שהגדרתיה לעיל.

טללי הנגב, לצד הדיפת טענות המרכז כלפיה, העלתה, לרבות בכתב תביעתה שכנגד, סדרת טענות בדבר הפרות נטענות של ההסכם, מצידו של המרכז, למן שלבי המו"מ החוזי ועד שלהי הקמת הפרויקט, ובגין הנזקים שכנטען נגרמו כתוצאה מכך היא עתרה לחייב המרכז בפיצוי החוזי המוסכם של 100,000$, סך שקלי של 473,000 ₪ לעת הגשת התביעה.

נטען, כי למרות הצהרות המרכז במבוא להסכם, לא היו זכויות המרכז נקיות מחובות וזכויות צד ג', והיה קיים קשר חוזי קודם עם חברה בשם אלפא פל, אשר התנגדה למימוש ושכלול העסקה נשוא הסכם הקומבינציה. כמו כן נטען כי הליך אישור ההסכם על ידי בעלי מניות המרכז והאורגנים שלו היה בלתי תקין והאישור הפורמאלי השתהה עת ארוכה, דבר שמנע קידום העסקה והעברת זכויות בנכס.

טענה נוספת היא שפרט למשכנתא, ועניינים אחרים שעליהם הוצהר בהסכם המכר- קומבינציה, היה חוב ניכר של דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל וכי בשל חוב זה סרב המינהל לחתום על תוכניות הבניה של המרכז המסחרי שטללי הנגב חפצה להקים במקרקעין, ונגרם עיכוב של כשנתיים בבניה תוך הפרת התחייבויות טללי הנגב כלפי צדדים שלישיים. לבסוף נאלצה טללי הנגב להגיש תובענה כלפי ממ"י, בתאום עם גורמי המרכז, ולפי פשרה שהושגה שילמה טללי הנגב סכום של 401,200 ₪ למינהל כנגד הסכמתו לחתום על התוכניות ולרשום זכויות טללי הנגב בחלק המקרקעין המיועד לה.

כאן המקום לציין, וחשיבות העניין תתבהר בהמשך, כי לאחר כריתת הסכם פשרה זה, ובזיקה להסדרים שנעשו בין הצדדים לבין עצמם, במקביל למו"מ עם ממ"י, הוסכם כי עם העברת החוב למינהל על ידי טללי הנגב מוחלת החברה על כל נזקים והוצאות, עיכובים בביצוע העבודות, והנפקת ערבות בנקאית ככל שהיו בעבר, (הכוונה לנזקים והוצאות שנגרמו על ידי המרכז), למעט שכר טרחת עורך דין, שעמדה להכרעה בדיון שיתקיים בין מר וייצמן, מנהל טללי הנגב, ומר אלגרינאווי ראש עיריית רהט.

לטענת טללי הנגב, בשל הפרות נמשכות ונוספות של המרכז היא ביטלה את הסכמתה לוויתור על תביעות כלפי בעלת דברה, ומכל מקום היא טוענת כיום, מנימוקים משפטיים, שאין היא כפופה עוד למחילה זו.

טענה נוספת להפרת ההסכם מצד המרכז הנה שהמרכז חדל באי תשלום של היטל השבחה שנדרש על ידי עיריית רהט, תשלום שלתפיסת החברה היה על המרכז לשאת בו.